如何看待郑州本轮房价暴涨？

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2021-11-26

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先看几幅图

郑州近些年房价走势图（2005-2015年）

涨幅 2006 9%， 2007 21% ，2008 2%，2009 15% ，2010 20% ， 2011 15%，2012 7 % ，2013 7% ，2014 17%，2015 10%。

重点城市人口增长图

主要城市土地面积及人口规模

几个城市情况介绍（人口、面积、GDP等）

我身边的例子吧。我们事务所的三个同事，两个单身买房，一个有两套房子的也买了一套（南三环中州大道附近，地段还行），买房确实像买菜。问他为啥不假思索就买了？涨得太快了！！！

近期疯涨的因素，部分因素基本可以参照合肥苏州厦门南京四小龙。

一、一线城市限购，购买力外溢

我的高中同学突然回郑州买房子，问原因，深圳涨价太快，限购（三年社保或纳税）买不起。房地产资金密集型企业，兼并加剧。一线城市土地供应量在减少，甚至枯竭。比如深圳，已经快无地可卖。

二、大型房企入郑州，拍地，抬高地价

万科、绿地、绿城、恒大、碧桂园、万达，搅局者K2，就连海马汽车也来从事房地产。天价郑纺机地块（位置很偏僻）拍卖。无疑是一枚重磅炸弹。实际上大部分楼盘也是在郑纺机地块拍卖后，开始提价的，因为开发商坚信房价会暴涨的。

三、库存急剧变少

郑州目前市场可售房库存大概只有五个月左右。正常情况应该事十个月到一年的库存。五六个月的库存实际已经到了警戒线。

四、城中村拆迁速度加快，买房比租房划算

以一套均价一万，八十平方的两居，首付也才十几万。毕业没多久的小两口积蓄，加上双方父母资助，也勉强拿的出。月供三四千，郑州目前两居室的租金2500左右吧，新房租金更贵吧？！

月供基本不会涨的，租金蹭蹭上涨，所以买房更划算。

五、近期买张不买跌的心理推动

目前投资性购买占据一半，刚需比例不是特别高，大概三分之吧？？？看看最近开盘的楼盘，基本开盘抢空。同事买的楼盘，一个月涨了三次价。。。。。。

一个大中城市的房价取决于几个因素

一、外来人口是否持续流入，人口持续增长。

二、土地供应量是否充足。

三、城市化水平。

关于郑州房价。先看中部几个省会城市比较。面积、人口（与全省人口对比）、面积。

武汉房价比郑州略高一两千元。

长沙土地供应量大，长沙均价大概7000元左右，房价涨幅很小。

合肥合肥经济和人口支撑不了高涨的房价，应该会降温的。

插播深圳厦门，深圳面积1996平方公里，厦门1699平方公里（一个普通县大小而已）。

深圳房价暴涨原因

1深圳面积太小，1996平方公里，土地已经用完了，住宅用地供应量太少，以后基本就是跳海造陆，拆除城中村了（2016年6月出台的《深圳城市基础设施建设五年行动计划(2016~2020年)》，深圳将再填海50平方公里）

2 人口太多，一两千万，而且外来人口是本地的两倍，匪夷所思，全国唯一一个这样的大城市，外地人比本地人多。那么巨大的人口，巨大的需求，房价肯定涨。

3 精英太多，年轻人太多，老龄化程度特别低，购买力强大。

4 投资客太多，深圳政策调整前后，大量投资客入场，包括首付贷，曾出现过十几张信用卡刷首付。。。。

厦门人口不到四百万，福建多土豪，很多省内人在厦门买房，又是旅游城市，外地投资客比例应该高于深圳。虽然人口很少，但是面积狭小，土地供应稀缺，还会维持高位一段时间吧？？？

回到郑州房价

郑州作为省会，虹吸效应相对武汉较弱，武汉GDP约占湖北三分之一，郑州只有五分之一左右。人口还会持续增加，省会地位还会加强。

郑州近五年人口增加数量居中部第一（目前增速有所下降，每年大概20万的样子，是很大的量），全国前几位的样子。河南省去年新增流动人口40万，郑州新增人口20万左右，占了一半。与此同时，南京近几年的人口增长，仅仅个位数，河南没啥大城市，所以只能往省会挤。一线城市限购，去哪里呢？县城？（吃个火锅可能都不一定有地方，肯德基自助餐厅？）地级市？（就业机会呢？），只有省会勉勉强强。我国是集权国家，资源也高度集中。尤其是教育资源集中在省会城市（部分县的超级中学除外）。现在的家长特别重视子女教育，80后90后更是，看看满大街的补习班。。。

中西部城市和东部城市特点，东部省份是多中心（经济中心）的，经济普遍发达。乡土意识也很强。省内人口流动性弱，跨省流动也远低于中西部。没有人口哪有需求呢

我认为，长期看，郑州房价会超越武汉，或者持平，人口是最主要的影响因素。虽然经济不如武汉，但是河南整体经济比湖北好一点（单单按照GDP对比，河南37010亿，湖北29550亿），尽管郑州目前房价其实已经很高了。。。。。。。。。。

说白了，京沪广深，积聚了大量最优秀人才，房价自然高，而且还会继续涨。京户广深的房子是为全国精英准备的，是全国优秀人才在推动，省会房子是为全省人才准备的，整个省人才在推动。所以我国的房地产市场基本可以分为京沪广深，省会城市和经济发达的地级市（副省级市，较大的市），普通地级市和县城。房子越来越像货币。。。。。

省会的房子继续涨到啥时候呢？？？首先，物价在涨，房价为啥不能涨呢？通货膨胀是存在的，建筑工人工资大幅度上涨，所以房价还会继续涨，只是幅度会比较小。县城的房子和地市的房子，基本卖不动，因为没有人口流入，确切的说，是没有年轻人口。人口结构来看，青年人口比例是在下降的，老年人口比例持续上升的。

我觉得中国房价重要因素之一是人口。人口红利不断弱化，房价应该会降温，目前城镇化水平只有56%，户籍城镇化水平只有不到三十，大量人口还会涌入城市，也就有大量购房需求。。。至少需要十五年吧？？？（城市化率每年大概增长百分之一，城市化达到75%到80%，那时候基本会降温吧？？？？）

说房地产绑架了经济真的不为过吧，阶层分化，阶级固化，房地产果然是最好的支（wei）柱（wen）啊。。。。。。。。

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