发表自话题：人生就像泡沫
原标题：日本、香港、美国房产泡沫全破了，为什么我们的房价就是不会破？
01
房价有没有泡沫？
奇葩说有一期，马东问雷军：“对方说的那么好，你信吗？”雷军说：“不信！”马东问：“为什么？”雷军回答：“经验告诉我，凡是说的好的，都不能轻易相信。”
雷军刚说完，便赢得了雷鸣般的掌声。最简单朴素的道理，往往蕴含着最深的智慧。善于运用最简单的道理，就是人生最大的智慧。
宋代禅宗大师，青原行思提出参禅的三重境界：参禅之初，看山是山，看水是水；禅有悟时，看山不是山，看水不是水；禅中彻悟，看山仍然山，看水仍然是水。说的也是这个道理。
这也是为什么，有很多企业家，没学过管理，甚至没上过大学，但仍然能成为优秀企业家的重要原因！
那么，回归到房地产行业，衡量房价有没有泡沫，往往不需要太多的专业知识。
有时候，分析一个城市的人口流动，经济水平，教育实力，交通位置，还不如看一看不识字的老奶奶在干什么，如果她们都要去买房赚钱了，房价没有泡沫，我是不信！
最近，我每次回老家，河南省洛阳市某县某乡某村，村里二蛋、黑蛋、虾蛋他们的奶奶都会问我，郑州的房价如何啊？洛阳的房子还能买不？
一辈子没来过郑州，认为洛阳城是全天下最好的城市；建国之初，洛阳差一点成为首都，只比北京少了一票；如果迁都，肯定要迁到洛阳；用不了多久，洛阳就要成为直辖市的农村老太太们，都知道要赶紧到郑州买房，过几年卖了就能赚一大笔钱，你说房价有泡沫没？
这一幕真的和2015年的股灾太像了！应该是和每一次的经济危机前都一样！
02
房价的泡沫如何产生的？
弄明白这个问题，得先知道什么是资产，什么是泡沫经济。
资产（狭义的）：可以以金钱价值衡量，并且可以在将来获取收益的「经济的价值」
定义资产，需要满足两个条件：
1、可以以金钱价值衡量，例如股票、有价证券、房产、土地等。
2、可以在未来获得收益，例如房屋（出租或出售），股票（股权分红或转让）等。
资产的价格由供需决定，供给小于需求，资产价格上涨，供给大于需求，资产价格下降。这是重点！
泡沫经济：虚拟资本过度增长，与相关交易持续膨胀，日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。
泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。
泡沫经济可分为三个阶段，既泡沫的形成阶段、泡沫的膨胀阶段、泡沫的溃灭阶段。
再简单一点就是，商品价格远远高于了价值。
房子的根本是什么？资产！只要是资产，它的价格就是由供需决定的，不懂的再看下资产的定义。资产的形式不重要，供需才是最主要的。
举例：电影《未来水世界》有个片断，公元2500年，地球两极冰川大量消融，地球成了一片汪洋。人们只能在水上生存，建起了水上浮岛，泥土成了稀有之物。
一些泥土，就能引来众人羡慕的目光，让拒绝打开城门的守卫，打开浮岛的城门，换取金钱和淡水。一片报纸就能换取一个女人的一夜。
为什么？因为供不应求，因为稀缺，泥土和报纸的价格便翻了无数倍。
供大于求，价格就会下跌，供小于求，价格就会上涨，任何资产都一样。
假如郑州有10万人要买房子，房子一万一平，那么20万人买，就变成2万一平，40万人买，就4万一平。
如果所有人买来都是居住的，那么就没有泡沫，但如果有一半人买来是投资的，那么就有了大大的泡沫。
但有泡沫也不要紧，只要有人来接盘，游戏就还能玩下去。
问题的关键来了，既然是投资，就肯定要销售。如果房子年年涨，那么这些人肯定不会卖，而且还会继续买进。
没有钱的借首付，借不来的刷信用卡，有一套的想买两套，有九套的想买十套。总之，房价越涨，买的人就越多，市场上的房子就越少，房价就接着涨，这是一个恶性循环。
与房地产相关的行业也非常火爆。开发商大量拿地，钢材，水泥等行业蓬勃发展。但大家都没钱，没钱怎么办？向银行借钱，银行的钱不够怎么办？央行继续印钱。
1998年住房改革开始，M2从10万亿人民币，一直印到了今天的约160万亿。开发商有了钱，政府有了钱，购房者有了钱，总之，从事房地产相关行业的人都有了钱。
于是，一个史上最大的利益集团出现了。
政府：房价不能跌，不然地卖不出去，财政收入就没了；
银行：房价不能跌，跌了他们还不起钱，我就该破产了；
开发商、钢材、水泥生产商：房价不能跌，跌了就还不起银行钱，我就该破产了；
购房者：房价不能跌，跌了就还不起银行钱了，我想破产都破不了，只能跳楼了。
既然房价不能跌，那就继续印钱，房价就继续涨，所有人继续加大杠杆，继续买房。所有人都买了房子，所有人都被房贷压的喘不过气，没有人再敢消费了。衣服不敢买了，化妆品不敢用了，路边的大排档也吃不起了。于是，工厂关门了，路边商铺关门了，干什么实业，还不如买房去。
一直到河南省洛阳市某县某乡某村的老太太都去买房了，大家一看，房价不再涨，已经到顶了。
于是，大家开始纷纷抛售，没人再买房了，所有人都开始卖房，市场需求大量减少，供给大量增加，供大于求，房价暴跌。
一般资产价格暴跌，对整个国民经济不会产生多大影响，大蒜价格暴跌过，鸡蛋价格暴跌过，也就是从业者损失一些钱而已。
但房地产却不一样，它不单涉及面广，最主要的是，买房子的钱，都不是自己赚的，而是借银行的钱，房价越高，借银行的钱就越多。
还不上钱，银行完蛋，国民经济全完蛋！
03
房价泡沫的结局
由房价泡沫导致的经济危机，在历史上已经上演过无数次。影响最大，距离现在最近的有三起，1990-1991年的日本房地产泡沫，1997年的香港房地产泡沫，2008年美国的次货危机。
但这三个地区经济危机暴发的原因，却各不相同。
日本房价长周期：
1955-1974年快速上涨期，20年涨44倍（六大主要城市住宅地价）；
1975-1985年缓慢上涨期，11年涨幅不到1倍；
1986-1991年最后疯狂期，6年1.7倍；
1990-1991年，日本银行要求所有商业银行大幅削减贷款，到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对不动产业的贷款。
日本房价泡沫破裂，房价大跌55%。
1997年香港房价泡沫破裂：
从1991年开始，香港实施“紧缩”土地供应政策并以低利率进行刺激，房价一路飙升。7年间香港房价增长了4倍。一套房子从预售到交付，转手十余次不足为奇，每一次应该都有15%到20%的利润率。
1994年香港房贷负担是90%，1995年跌到70%，然后1996年又上来了，在金融海啸之前最高达到110%，都成了负资产了。想想看，香港的老百姓把收入的90%、70%、110%，都拿去还房贷了，甚至都透支了，还怎么消费？
老百姓没有钱消费的结果，就是香港经济的猛然下滑，这种状况持续下来，香港楼市怎么可能不崩盘？
此刻，索罗斯又来了，成了压死骆驼的最后一根稻草。
香港房价暴跌50%以上。
2008年美国次贷危机：
2001 年IT泡沫破灭，加上911事件，美国经济出现衰退。为了刺激经济，美联储采取了极具扩张性的货币政策。经过13 次降息，到2003 年6 月25 日，美联储将联邦基金利率下调至1%，创45 年来最低水平。
美联储的低利率政策，本身并没有刺激投资，而是导致美国住房价格的急剧上升。
房价上升----开发商加大开发----土地价格上涨----房价进一步上升----银行加大力度贷款，信用不良的人也能贷款买房----住房需求和供给同时上升，同时房价也不断上升-----房地产泡沫形成。
从2002年起，美国房价以每年10%的幅度上涨，2005年房价上涨了17%，2003～2006年4年间美国平均房价涨幅超过50% 。
但是2006年开始，美国楼市开始掉头，房价开始跌，购房者难以将房屋出售或通过抵押获得融资。
个人破产，银行卒！
分析这三个国家房产泡沫破裂的主要原因：
日本房价太高，政府主动刺破，不给购房者和开发商贷款；
香港房价涨到天上去，购房者房贷压力太大，不破才怪；
美国比较作，给信用不良的人贷款，这跟和狼谈恋爱有什么区别，早晚得死。
再来看我国：
1、房价还没有涨到像日本和香港那种作死程度，一线城市房贷负担为家庭收入的60%-80%，二三线城市50%左右，政府便开始限价，不至于大家都还不上房贷；
2、政府绝不主动刺破房地产泡沫，继续给购房者和开发商贷款，利率上浮，但谨慎加息，开发商没钱，银行没钱，就继续放水；
3、建立全国信用机制，一旦进入信用黑名单，贷款不能，甚至坐车和住酒店也不能；
4、在美国，个人在没有能力偿还债务时，可以申请破产保护，一旦申请破产保护，债务人的大部分债务可以取消。债权人不得以任何方式向债务人追讨被取消的债务。债权人如果继续追讨债务，可能会因为藐视法庭而受到罚款及其它处罚。
我国没有个人破产保护制度，谁还不上钱，那就家人还，这就导致只有极少人敢不还房贷；
5、大力打压投机者，只准买一套，取得不动产证后，2年内不能交易；
6、库存量12个月以上的城市，减少土地供应；
7、刺激刚需买房，农村人进城买房，给补贴（2015年很多城市实施）。降低首付、首套房利率9折，税费大量减免；不买房，不能上户口，孩子不能上好学校；房租多少，房东说了算，年年涨房租，租房不如买房；
8、外汇管控，投资者卖了房子，钱不能跑到国外。那么多钱投资啥？90%都赔钱，放银行又年年贬值，所以，只能继续买房子。
一套组合拳下来，市场上房子供给少了，投机者少了，敢不还房贷的人少了，买房人多了，泡沫慢慢就平了，经济就软着陆了。
我国和美国、日本最大的不同就在于，有一个强有力的政府，能够集中力量办大事。能够依靠各种政策强制创造刚需，例如住房捆绑户口、住房绑定教育，并且有能力以政策手段防止信用违约。这一点，哪个国家都得翘起大拇指，说一句：服！
所以，最后只能得出一个结论：房价有泡沫，但是不会破！
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