发表自话题：Soul正式递交招股书
4月8日，港交所披露的文件显示，安居客集团（下称安居客）向港交所主板递交上市申请。在此之前，我爱我家、房天下（搜房网）、贝壳找房（链家）均已实现上市，而麦田房产暂无动作。
据了解，安居客成立于2007年，于2015年被58同城收购，成为后者的全资控股子公司。公开递交IPO招股书前，安居客还在2021年3月2日完成了2.5亿美元的融资，还进行了一次拆股。
根据安居客招股书，碧桂园关联全资公司BEAM MERIT LIMITED为安居客本轮融资的领投方，投资1.5亿美元。另据了解，新世界发展、新鸿基、雅居乐、恒基地产等也参与了对安居客的认购，合计1.4亿美元。
IPO前，58同城持有安居客45.3%的股权，腾讯持股14.1%，姚劲波持股13.5%，华平投资持股7.9%，General Atlantic Singapore持股7.7%，Ocean Magical Site（欧翎投资）持股3.9%，其中多为交换58同城的股份而来。
同时，碧桂园通过BEAM MERIT LIMITED持股1.7%，雅居乐集团通过Great Dawn Investments Limited持股0.2%，Blossom Point Holdings Limited.持股0.4%，Soul Ventures Growth Opportunity 1, LLC.持股0.1%。
当前，安居客的执行董事、主席、执行总裁为该公司实际控制人姚劲波。同时，姚劲波也是58同城创始人、董事长兼CEO。此外，姚劲波还带领58同城完成并购中华英才网，合并赶集网，内部孵化58到家（天鹅到家）、转转等品牌。
姚劲波
除了姚劲波外，安居客的高管还包括执行董事兼总裁（CEO）庄建东，执行董事、首席战略官周浩等人。据了解，庄建东为58同城的联席总裁，在58同城并购安居客后负责58安居客房产事业群。
营收相对单一，58同城剥离房产业务支持
业绩方面，2018年、2019年、2020年，安居客分别实现收入62.163亿元、75.791亿元、80.524亿元；年内利润（净利润）分别为19.07亿元、23.063亿元、19.547亿元，净利润率分别为30.7%、30.4%与24.3%。
非国际财务报告准则下，报告期内，安居客经调整后的净利润为21.98亿元、26.22亿元、21.04亿元。其中，安居客2020年的净利润规模同比下滑15.25%，调整后的利润同比下降19.76%，基本与2018年持平，主要与疫情有关。
据了解，安居客集团的业务中包括安居客、58同城房产、爱房与巧房四个部分。其中，爱房是聚焦于新房交易服务的平台，巧房则为经纪品牌及经纪人提供基于云计算的定制化SaaS解决方案。
按收入结构来看，安居客的收入主要由在线营销服务、交易服务构成。报告期内，安居客来自于在线营销服务收入分别为61.47亿元、72.97亿元、77.80亿元，占比分别为98.9%、96.3%、96.9%。
同时，交易服务分别贡献了6.95亿元、2.63亿元、2.28亿元的收入，占比分别为1.1%、3.5%、2.8%。这也意味着安居客的收入来源相对单一，严重依赖在线营销服务，而非因促成交易获得的佣金收入。
不过，安居客也在努力改变这一情况，其在2019年通过设立合资公司爱房（58爱房）推出新房交易服务，并在2020年12月将其全面收购。数据显示，安居客2020年的交易服务收入为2.28亿元，其中2.01亿元由爱房产生。
据了解，安居客向58同城旗下58有限公司收购爱房45%的股权花费了3.651亿元，向世联行集团等收购剩余的55%股权花费了3.733亿元，合计为7.384亿元。经重组后，58同城的全部房产业务均在2021年转让给了安居客。
安居客称，预期交易服务将成为其自2021年整体增长的主要驱动。根据招股书，在爱房被收购前的2020年1月1日至12月11日，其产生收入14.24亿元，而2019年为4.13亿元。2020年，爱房的交易总量达653亿元，同比增长282%。
月活领先，距离贝壳找房差6个我爱我家
招股书援引艾瑞咨询数据称，截至2020年12月31日，安居客2020年第四季度平均移动月活跃用户量为6700万，为中国最大的在线房产平台。按2020年收入合计，安居客是中国最大的在线房地产营销平台，占据67%的市场份额。
可对比的是，贝壳找房在2020年中下旬赴美IPO递交的招股书中，灼识咨询报告显示，2019年，贝壳找房平台交易总额超2.12万亿元，为国内线上线下房产交易服务平台。截至2019年末，手机APP月活为3900万。
贝壳找房发布的2020年第四季度及全年财报显示，该公司2020年度总营收705亿元，同比增长53.2%；净利润27.78亿元，而2019年的净亏损为21.80亿元；经调整后净利润为57.2亿元，同比增长245.4%。
财报还显示，截至2020年12月31日，贝壳找房的商店数量近4.7万家，比一年前增长25.1%；代理商人数为49万多人，较一年前增长37.9%。同期，贝壳找房APP的平均月活为4820万，同比增长88.3%。
相对而言，房天下2020年的总收入为2.2亿美元（约合人民币14.4亿元），同比下降1.6%；净亏损645.9万美元，而2019年则亏损1024.9万美元。不过，房天下并未在财报中披露APP活跃用户数据。
而根据《2020年7月在线租房APP用户活跃TOP10》榜单，安居客、贝壳找房、链家排名前三，房天下以257.78万的月活排在第四位，我爱我家则为45.79万。贝多财经发现，这一情况在多个报告数据均吻合。
近日，数据机构Mob研究院发布的《2020下半年中国移动互联网大报告》显示，安居客的在装用户为3295.3万，贝壳找房、链家分别为1987.6万、1000.1万，房天下为566.8万；而我爱我家仅为130.5万，也低于蛋壳公寓的160.6万。
此外，极光大数据发布的《2020年四季度极光移动互联网行业数据研究报告》也显示，2020年12月，安居客在房产平台领域维持绝对领先的优势地位，渗透率及用户时长分别是行业第二的贝壳找房的1.5倍和3.8倍。
对比来看，安居客在用户规模实现持续领先，而贝壳找房的营收及利润规模均远超安居客、房天下、我爱我家等同类型平台。截至目前，我爱我家暂未公布2020年度财报，但其2020年前三季度营收67.51亿元、净利润2.44亿元。
根据我爱我家2021年1月30日发布的2020年度业绩预告，其预计2020年度实现归属于上市公司股东的净利润3.1亿元至4.0亿元。按国盛证券研报预测，我爱我家2020年度营收约为94.10亿元，同比下降16.1%。
安居客在招股书中将贝壳找房等列为竞争对手，并称其为房产服务与房产营销服务平台的明确领导者，2020年的在线营销服务收入独占鳌头。该板块收入为78亿元，市场占比为66.8%；而公司A（贝壳找房）为14亿元，占比为11.8%。
但整体而言，安居客2020年的总收入80.524亿元，与贝壳找房同期的总收入705亿元相差甚远。按2020年的总收入计，贝壳找房为安居客的8.76倍，为房天下的48.96倍，约为我爱我家的7.49倍。
换句话说，按照2020年的总收入计算，安居客距离贝壳找房的差距还有约6个我爱我家。同时，安居客2020年的收入与我爱我家之间的差距还有一个房天下。
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